► Vorschlag der Evaluierung des Bestandes (vornehmlich in Innsbruck), (nach TROG vor Ausweisung von Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbau erforderlich) um durch externe belastbare Gutachten zu erheben
- Welche Flächen im Stadteigentum selbst stehen, die sich zur Bebauung eignen?
- Welche Flächen im Eigentum des Landes stehen, die sich zur Bebauung eignen?
- Welche Flächen im Eigentum der Gemeinnützigen Bauträger (sozusagen auf Vorrat) stehen, welche sich zur Bebauung eignen?
- Welche Flächen im Eigentum der Gemeinnützigen Bauträger stehen, welche sich zur Nachverdichtung und Höherzonung eignen? (Speziell bei Gebäuden der 70er und 80er Jahre könnte sich eine kritische Betrachtung lohnen)
- Welche Flächen sich im Privatvermögen befinden und sich dort mittels Vergabe von Baurechten generieren ließen.
- Welche Flächen sich für den Wohnbau ermöglichen würden, wenn man endlich auch das Wohnen in immissionsarmen Gewerbegebieten zulassen würde (z.B. Rossau).
- Welcher Bedarf realistisch in den nächsten zehn Jahren zu erwarten sein wird. (Statistische Erhebung und Einschätzung ((Minimum und Maximum)) durch unabhängige Marktforscher und Analytiker)“
► Vorschlag „Einmal gefördert immer gefördert“.
Mietbau: Hier ist auf die Bundesregierung einzuwirken, dass bei Novellierung des MRG der Befristungsabschlag von 25% auf Mieten im Vollgeltungsbereich (§16 MRG) endlich aufgehoben wird. Dann können Mietwohnungen ohne Mietzinsverlust befristet und die Erfüllung der personenbezogenen Förderungsbedingungen im sozialen Wohnbau laufend evaluiert werden.
Wohnungseigentum: Hier könnten durch eine verbindliche Form der Wohnungseigentumsverträge (als Voraussetzung für die erstmalige Gewährung von Fördermittel) sichergestellt werden, dass auch künftige Erwerber – zu einer dann widmungskonformen Nutzung - die personenbezogenen Förderungsbedingungen zu erfüllen haben. (Sanktionen über TROG, wie bei missbräuchlicher Verwendung von „Freizeitwohnsitzen“ und/oder Wiederkaufsrechte der Kommunen). Deckelung bei Inanspruchnahme oder vorzeitiger Rückzahlung von WBF 35 Jahre.
► Vorschlag Privaten Wohnungseigentümern mit Leerstand anbieten, dass gemeinnützige Bauträger die Wohnungen befristet anmieten (Vermieterrisiko, Mietausfall, etc. wird für den Anleger minimiert) Besser geringere aber sichere Miete als Leerstand.
► Vorschlag Valorisierung und Anhebung der angemessenen Grund- und Baukosten im Rahmen der Wohnbauförderung. Fokussierung auf die Subjektförderung und Öffnung derselben nach oben (Vorarlberger Modell). Wiedereinführung der Eigenmittelersatzdarlehen, zur Stärkung der Kaufkraft im Mittelstand.
► Vorschlag verpflichtende Landesrahmenverordnung zur Vertragsraumordnung. In Anlehnung an die Landes-Stellplatzverordnung soll das Land eine Rahmenverordnung für die Vertragsraumordnung erlassen. Diese sollte folgenden Inhalt aufweisen:
Verbindliche Maximalquoten für den Anteil an förderbaren Nutzeinheiten, gemessen an der Nutzfläche, gerundet auf ganze Wohnungen.
- Bei Wohnanlagen zwischen 6-12 Wohneinheiten - 10%
- Bei Wohnanlagen zwischen 13-24 Wohneinheiten - 20%
- Bei Wohnanlagen über 25 Wohneinheiten - 30%
Voraussetzung ist die Ermöglichung einer Netto-Nutzflächendichte von mind. 0,55.
Zur Erleichterung der Umsetzung für die Gemeinden soll ein Mustervertrag ausgearbeitet werden. Selbiges gilt für die Vergabe-Richtlinien der geförderten Wohnungen. Musterverträge wären vorhanden.
Sofern Gemeinden keinen Bedarf für „Leistbares Wohnen“ sehen, sollen diese die ansonsten verpflichtende Landesrahmenverordnung zur Vertragsraumordnung, allerdings nur aus diesem Grund, durch einen einstimmigen Gemeinderatsbeschluss ablehnen können.
Zur Info - Schätzung der so möglicherweise zusätzlich förderbaren Wohnungen:
- Jahresbauleistung Tirol ca. 5.000-6.000 Wohneinheiten
- davon rd. 1.500 gemn. Wohnbau, davon rd. 1.500 1+2 Familienhäuser
- ergibt rd. 2.500-.3000 gewerblich errichtete Wohnungen in Wohnbauten
- davon rd. 10% = 200-300 Wohnungen pro Jahr geschätzt.
- das bedeutet eine Verdoppelung bis Verdreifachung der gegenwärtigen Bauleistung an Eigentumswohnungen der gemeinnützigen. Bauträger.
► Vorschlag Mobilisierung von Bauland durch Einführung einer jährlichen verlorenen Erschließungsabgabe, bei bereits als Bauland gewidmeten aber unbebauten Grundstücken, nach Ablauf von 15 Jahren. (Äquivalent zur Einhebung der Grundsteuer A).
► Vorschlag Mobilisierung von Bauland durch rigorose flächendeckende Rückwidmung von als Bauland gewidmeten aber unbebauten Grundstücken, nach Ablauf von 15 Jahren.
► Vorschlag Mobilisierung von Bauland durch Befristung von Neuwidmungen auf Bauland für „Wohnbau“ von 15 Jahren und „Gewerbegebiet, bzw. Mischgebiet“ auf 20 Jahre.
► Vorschlag Setzen von Maßnahmen zum Erhalt und/oder Revitalisierung des vorhandenen Bestandes an Immobilienvermögen der TirolerInnen. (z.B. Verstärkte Förderung von Althaussanierung, Abschreibungen für Erhaltungsmaßnahmen, Grundsteuersenkung, ect.). Altstadt- und Ortskerne sollten nicht nur für Handel und Gewerbe lukrativer gestaltet werden, auch zum Wohnen. (Beispiel Rattenberg und Innsbruck – Leerstände von 1. Und 2. OG wegen Unattraktivität).
► Vorschlag Verwendung von „Grundsteuer-Neu“ als Steuerungsmoment für Zweitwohnsitze und Mobilisierung von Bauland.
KommR Philipp Reisinger, Obmann d. Fachgruppe Immobilientreuhänder, WKO Tirol
